Spazi dimenticati, rischi reali

Tra le aree più trascurate e spesso escluse dalle normali attività di manutenzione ordinaria degli edifici vi sono i locali tecnici e i sottotetti. In apparenza inaccessibili o inutilizzati, questi spazi nascondono in realtà una grande concentrazione di criticità ambientali e igienico-sanitarie. Non si tratta solo di polvere e disordine: nel tempo, possono accumularsi materiali pericolosi, contaminanti invisibili, rifiuti abbandonati, persino animali e carcasse.

Il sottotetto come zona sensibile

Il sottotetto, in particolare, svolge un ruolo delicato. È uno spazio cuscinetto tra l’ambiente esterno e le unità abitative superiori. Quando non è sigillato correttamente, diventa il rifugio privilegiato di piccioni e volatili, che lasciano strati di guano acido e infetto lungo travi, isolanti e pavimentazioni. Il guano, oltre a danneggiare le superfici, è veicolo di muffe tossiche, batteri e parassiti (zecche, acari, spore), e con il passare del tempo può raggiungere volumi e pesi considerevoli, compromettendo persino la struttura.

Fibre invisibili, danni concreti

Molti di questi spazi, inoltre, custodiscono materiali isolanti vetrosi (come vecchia lana di vetro o lana di roccia), impiegati per decenni nella coibentazione dei solai. Sebbene non classificati come cancerogeni come l’amianto, le fibre artificiali vetrose (FAV) deteriorate possono diventare aerodisperse e causare irritazioni respiratorie e cutanee, soprattutto se mescolate a polveri vecchie o escrementi animali.

Il pericolo dell’amianto nascosto

Ma la vera criticità emerge quando, in questi ambienti, si ritrovano residui di amianto friabile o non confinato: vecchie guarnizioni di canne fumarie, tubazioni isolate, pannelli dismessi o frammenti sparsi. In un sottotetto non ispezionato da anni, basta sollevare un pannello per innescare una dispersione di fibre che, attraverso canalizzazioni o cavedi, può raggiungere gli spazi abitati.

Anche i locali tecnici sono a rischio

Anche i locali tecnici – caldaie dismesse, vani contatori, depositi comuni – se trascurati, possono trasformarsi in serbatoi nascosti di rischio. Capita spesso che vengano usati come aree di stoccaggio improvvisato per materiali edili, mobili vecchi o rifiuti di lavorazioni. Se l’amianto o altri inquinanti sono presenti, anche in forma compatta, la rottura accidentale, l’abrasione o il semplice contatto con l’umidità possono aumentare in modo esponenziale la pericolosità.

Interventi professionali, non improvvisati

In questi casi, una pulizia ordinaria non è sufficiente. Serve un intervento professionale, condotto da operatori dotati di dispositivi di protezione, con strumenti di aspirazione ad alta efficienza e metodologie di confinamento. Quando si sospetta la presenza di materiali contenenti amianto, è obbligatorio effettuare campionamenti e analisi prima di ogni intervento, segnalare il caso all’ASL e attivare una procedura di bonifica tracciabile.

Cosa fare quindi con i sottotetti condominiali?

Firmitas, in qualità di società accreditata in categoria 10b anche alla bonifica dell’amianto friabile oltre che possedere al proprio tecnici abilitati ed esperti di sicurezza può offrire per i sottotetti condominiali i seguenti servizi: 1) Pulizia da macerie, rifiuti, rifiuti pericolosi quali fibre artificiali vetrose (FAV), residui di amianto (spesso nei sottotetti si trovano resti di camini, lastre, etc), pulizia da guano dei volatili; 2) verifica sicurezza antincendio da parte di tecnico abilitato in prevenzione incendi (fondamentale soprattutto in caso di presenza di impianti fotovoltaici sul tetto; 3) verifica stato delle strutture del tetto ed eventuali infiltrazioni (sia strutture lignee che in calcestruzzo che in laterocemento; 4) eventuale installazione di reti anti-volatili; 5) installazione di isolamenti termici (sia in rotoli sia in pannelli calpestabili anche con eventuale getto di calcestruzzo alleggerito). L’intervento può includere anche la pratica edilizia e/o ENEA da parte di nostro tecnico abilitato.

Valorizzazione sottotetto

 Molti ci chiedono: è possibile vendere il sottotetto in cambio del rifacimento del tetto o dell’installazione di un ascensore? Si è possibile ma non è un’operazione facile, soprattutto dopo il recente calo dei bonus edilizi. Le criticità principali sono due: 1) serve consenso unanime dell’assemblea condominiale; 2) serve che l’operazione regga finanziariamente per l’impresa offerente e non è così scontato. Firmitas non si occupa direttamente di queste operazioni di recupero sottotetto in cambio di lavori però può supportare il condominio in questo modo: 1) inviando una pratica edilizia di recupero del sottotetto così da poter offrire ad eventuali imprese/investitori interessati la certezza della fattibilità dell’operazione, almeno dal punto di vista tecnico-documentale e strutturale; 2) predisponendo contratti alternativi alla vendita del sottotetto quali locazione di lungo periodo. 

Ultima strada, alla quale la società Firmitas può essere interessata, è il recupero del sottotetto condominiale in cambio di lavori, appoggiandosi ad un finanziamento condominiale (quindi in sostanza l’operazione è finanziata dal condominio che però non pagherà nulla dato che le rate iniziali del finanziamento saranno pagate da Firmitas che poi lo estinguerà appena completato il recupero e venduto il nuovo appartamento/appartamenti).

In conclusione, indipendentemente dallo stato del sottotetto, Firmitas può offrire un servizio chiavi in mano di pulizia del sottotetto comprensiva di eventuale smaltimento di materiali pericolosi a norma di legge. Contattaci per un preventivo di pulizia straordinaria del sottotetto del tuo condominio a Torino. I nostri tecnici non vedono l’ora di aiutarvi.

Se devi rifare o revisionare il tetto, Firmitas è attiva per rifacimento tetti a Torino, Milano e in tutto il Piemonte, Lombardia, Liguria e Valle d’Aosta.

TORINO 03/12/2025 – ING. GIUSEPPE CIRILLO