Rifacimento Facciate: 10 errori da evitare

Il rifacimento delle facciate è un intervento cruciale nella gestione di un edificio, sia per preservarne la sicurezza sia per mantenerne il decoro e il valore patrimoniale. Amministratori di condominio e proprietari unici devono prestare particolare attenzione a questa attività di manutenzione straordinaria, pianificando ogni dettaglio con cura. Commettere errori nella fase di progettazione o esecuzione può comportare gravi conseguenze: ritardi, costi imprevisti, controversie legali e perfino sanzioni. Di seguito esaminiamo i 10 errori da evitare assolutamente quando si affronta un rifacimento di facciata al fine di gestire il processo in modo corretto e consapevole.

1. Non fare il capitolato

Uno degli sbagli più comuni è avviare i lavori senza un capitolato speciale d’appalto dettagliato. Il capitolato è il documento tecnico che definisce in modo preciso tutte le opere da eseguire, i materiali da utilizzare, le modalità e tempistiche di realizzazione, nonché i costi voce per voce. In ambito condominiale viene considerato fondamentale redigerlo: nei lavori straordinari in condominio il capitolato è altamente raccomandato per tutelare sia il committente sia l’impresa.

Senza capitolato le diverse ditte potrebbero presentare offerte non omogenee, difficili da confrontare, e aumentano i rischi di incomprensioni o variazioni in corso d’opera. Un capitolato ben fatto, redatto da un tecnico abilitato incaricato dall’assemblea, assicura invece trasparenza e qualità: vincola l’impresa al rispetto di specifiche tecniche concordate e riduce la probabilità di contestazioni sui lavori eseguiti.

In sintesi, non preparare un capitolato per risparmiare magari 700-1.200 euro significa privarsi di una bussola contrattuale essenziale, esponendosi a imprevisti e potenziali contenziosi durante i lavori.

2. Ricevere offerte da imprese senza verificare l’idoneità tecnico – professionale

Affidarsi a un’impresa solo perché presenta un preventivo allettante, senza verificare le sue credenziali, è un errore gravissimo. La legge sulla sicurezza (D.Lgs. 81/2008) impone al committente di verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese esecutrici prima di affidare i lavori, controllandone requisiti e documentazione (iscrizione alla Camera di Commercio, DURC regolare, formazione del personale, assenza di violazioni gravi, ecc… Ignorare questo dovere espone l’Amministratore / proprietario a grosse responsabilità: in caso di infortunio o irregolarità, potrebbe essere chiamato a rispondere per culpa in eligendo, ovvero per aver scelto un’impresa inadeguata con le relative conseguenze penali e sanzionatorie.

Oltre al rispetto formale della norma, la verifica garantisce anche qualità: imprese qualificate lavorano a regola d’arte e conoscono gli obblighi di sicurezza. Prima di accettare un’offerta, dunque, richiedete sempre attestati e referenze: assicuratevi che la ditta sia abilitata alle opere di facciata, che abbia personale esperto e dotazioni a norma. Solo così si potrà dormire sonni tranquilli, sapendo di aver affidato l’edificio a mani sicure e competenti, come richiesto dalla legge. Non dimentichiamo l’obbligo della patente edilizia o in alternativa la SOA di almeno 3 livello e per i lavori superiori a 516.000 euro la certificazione SOA di livello adeguato.

Intervento Firmitas certificato e in sicurezza in un condominio a Torino

3. Non nominare un responsabile dei lavori

Spesso in condominio si pensa che basti incaricare un’impresa e un direttore dei lavori, trascurando la figura del Responsabile dei Lavori. In realtà il Responsabile dei Lavori (RdL) è il soggetto, delegato dal committente, che assume molti degli obblighi di quest’ultimo in materia di sicurezza e coordinamento (come da D.Lgs. 81/08, art. 89 e 90).

Se non viene nominato formalmente, per legge il committente coincide con il Responsabile dei Lavori, con tutte le responsabilità conseguenti. Ciò significa che l’Amministratore di condominio o il proprietario unico, in assenza di nomina, si fa carico personalmente di compiti gravosi: verificare la redazione dei piani di sicurezza, coordinare le imprese, vigilare sul cantiere, notificare gli enti, ecc…

È evidente che assumere in prima persona questo ruolo di garanzia richiede competenze tecniche specifiche e comporta pesanti responsabilità civili e penali. È quindi fortemente consigliabile nominare un professionista qualificato come Responsabile dei Lavori, tramite delega formale. Non nominare un Responsabile dei Lavori significa dunque lasciare l’Amministratore solo ad affrontare oneri e rischi che invece potrebbero essere gestiti da un esperto del settore.

Intervento Firmitas certificato e in sicurezza in un condominio a Torino

4. Non isolare termicamente quando richiesto

Trascurare l’isolamento termico durante il rifacimento della facciata è un errore sia normativo che strategico. La normativa sull’efficienza energetica degli edifici impone infatti che, quando si interviene su una porzione consistente dell’involucro, ad esempio con rimozione di intonaco o rivestimento (tipicamente oltre il 10% della superficie disperdente), si debbano rispettare i requisiti minimi di isolamento termico previsti dal D.M. 26 giugno 2015 e dal D.Lgs. 192/2005.

In altre parole, se si rifà l’intonaco o si rimuove il rivestimento di ampie parti di facciata diventa obbligatorio coibentare adeguatamente le pareti (ad esempio installando un cappotto termico) per raggiungere le trasmittanze termiche nel limite di legge. Non aggiungere l’isolamento quando sarebbe obbligatorio comporta il grosso rischio di dar via libera ad un intervento abusivo con le relative conseguenze legali e penali.

Posa del cappotto termico a Trofarello (TO)

5. Non verificare lo stato legittimo dell’immobile

Prima di iniziare qualsiasi intervento edilizio – rifacimento facciata compreso – è fondamentale accertare lo stato legittimo dell’immobile, ossia la sua conformità urbanistica ed edilizia. Non verificare lo stato legittimo è un errore che può costare caro: se l’edificio presenta difformità o piccoli abusi (verande non autorizzate, ampliamenti, difformità nelle facciate rispetto ai progetti approvati, ecc.), qualsiasi pratica edilizia potrebbe essere bloccata o invalidata. In mancanza di conformità, bisogna prima procedere a sanatorie o regolarizzazioni, altrimenti i lavori di facciata non possono essere legittimamente eseguiti.

Inoltre, interventi eseguiti su parti abusive non danno diritto ad alcun incentivo fiscale e anzi fanno perdere le agevolazioni all’intero condominio. Dal punto di vista pratico, un tecnico abilitato dovrebbe svolgere un’accurata due diligence urbanistica prima dei lavori: confronto dello stato di fatto con i progetti depositati in Comune e verifica di eventuali pratiche edilizie pregresse.

Solo accertando che tutto sia in regola (o provvedendo a sanare ciò che non lo è) si può procedere tranquilli. Ignorare questo passaggio significa rischiare ordini di sospensione lavori, cause legali tra condòmini e impossibilità di usufruire dei bonus fiscali, con gravi danni economici e di tempo.

6. Non verificare la presenza di amianto

Molti edifici costruiti fino agli anni ’90 possono contenere amianto nei materiali anche in facciata (pannelli isolanti, canne fumarie, ex canne scarico rifiuti, amianto nel vecchio mastice delle finestre, vecchie guaine, pavimentazioni viniliche, panelli in cemento di sottofinestra ecc.).

Prima di qualunque intervento di rifacimento, è obbligatorio effettuare verifiche per individuare eventuali Materiali Contenenti Amianto (MCA). Il D.M. 6/9/1994 – ancora riferimento cardine in materia – dispone che identificare la presenza di amianto in un edificio è sempre necessario (ed è un obbligo) ai fini di pianificare misure di controllo del rischio ed eventuali interventi di bonifica necessari.

Se viene rilevata la presenza di amianto, la legge non impone necessariamente la rimozione immediata, se il materiale è in buono stato e non rilascia fibre ma richiede una valutazione del rischio e l’adozione di un piano di controllo e manutenzione da parte di un responsabile amianto abilitato. In sintesi: mai dare il via a un rifacimento di facciata senza aver escluso la presenza di amianto, perché la prudenza in questo campo è sia un dovere normativo che un atto di responsabilità verso la salute pubblica.

Incapsulamento Amianto a cura di Firmitas sul tetto di un condominio a Rivalta (TO)

7. Non rispettare la normativa antincendio

Le facciate degli edifici possono costituire una via di propagazione del fuoco in caso di incendio. Perciò oggi esiste una normativa antincendio specifica da rispettare in caso di rifacimento o coibentazione esterna.

Ignorare queste regole è un errore che può compromettere la sicurezza dell’edificio e la conformità legale dell’intervento. Dal 2022, con la pubblicazione del D.M. 30 marzo 2022, è in vigore la Regola Tecnica Verticale n. 13 (RTV 13) del Codice di Prevenzione Incendi, relativa alle chiusure d’ambito degli edifici civili (facciate e coperture). Non rispettare la normativa antincendio può significare, per edifici soggetti ai controlli dei Vigili del Fuoco (es. condomìni oltre 24 metri di altezza), vedersi negare il Certificato di Prevenzione Incendi o la SCIA antincendio, con conseguente impossibilità di utilizzare l’edificio o di ottenere polizze assicurative. Ma al di là degli obblighi formali, anche gli edifici sotto i 24 metri possono essere soggetti alla norma e trascurare questi aspetti significa non rispettare la legge ed esporsi a gravi responsabilità.

È dovere dell’Amministratore e dei progettisti assicurarsi che l’intervento in facciata sia conforme alle norme antincendio vigenti, consultando un professionista antincendio qualificato. In questo modo si tutela la sicurezza dei condòmini e si evita di incorrere in gravi responsabilità penali per negligenza in caso di incidenti.

Corso Antincendio Firmitas con la docenza dell’ing. dott. Marco Rendinella

8. Ripartizione errata delle spese e delibere impugnabili

La corretta ripartizione delle spese tra i condomini per i lavori di rifacimento facciata è fondamentale: un errore in questo calcolo o nella delibera assembleare di approvazione può rendere la decisione facilmente impugnabile. In base al codice civile (art. 1123 c.c.), le spese per le parti comuni vanno suddivise fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione all’unanimità.

Addebitare i costi in modo arbitrario o non conforme alla legge espone l’assemblea a contestazioni (ad esempio deliberare il rifacimento delle pavimentazioni dei balconi, rifacimento sottobalconi e ringhiere come se fossero parti comuni senza adeguata giustificazione tecnica in merito). Far verificare i prospetti di riparto da un tecnico o da un legale prima di portare il preventivo in approvazione è buona prassi. Un corretto riparto, votato con le maggioranze giuste (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio, ex art.1136 c.c., essendo manutenzione straordinaria), metterà la decisione al riparo da contestazioni future.

Sala corsi Firmitas a Torino, disponibile anche per le assemblee

9. Effettuare lavori in fune senza una valutazione indipendente del rischio

Negli ultimi anni si è diffusa la tendenza a eseguire lavori di facciata su fune, cioè con operatori sospesi tramite corde e imbracature al posto del tradizionale ponteggio. Questa tecnica può sembrare vantaggiosa per costi e tempi (niente noleggio ponteggi, minore impatto visivo), ma va usata solo in casi ben precisi e con estrema cautela.

L’errore è scegliere i lavori su fune per mero risparmio economico, senza aver fatto una rigorosa valutazione dei rischi tramite un tecnico della sicurezza indipendente. La normativa infatti parla chiaro: l’art. 111 del D.Lgs. 81/08 obbliga a dare priorità alle misure di protezione collettiva rispetto a quelle individuali. In pratica, il ponteggio (protezione collettiva) è sempre preferito all’uso di funi (dispositivo di protezione individuale); quest’ultimo è ammesso solo in circostanze eccezionali, per lavori di breve durata e dopo aver documentato, in uno specifico documento di valutazione dei rischi, l’impossibilità di usare soluzioni più sicure.

Le linee guida ISPESL sui lavori su funi indicano criteri stringenti: ad esempio accesso difficile con altre attrezzature, pericolo maggiore installando un ponteggio (es. in spazi ristretti o su terreni impervi), urgenza di un intervento immediato, durata limitata e minore rischio globale con le funi.

È impensabile che un Amministratore condominiale, non esperto di sicurezza cantieri, possa autonomamente valutare tutto ciò: ecco perché si parla di valutazione indipendente del rischio, da affidare al Coordinatore per la Sicurezza o altro professionista qualificato e indipendente dall’impresa, che certifichi per iscritto la necessità di operare su fune. In caso contrario, se si accetta la proposta di lavori su corda senza questa verifica, si viola la legge e si espone il condominio a rischi enormi: un incidente grave in tali condizioni potrebbe configurare responsabilità penali per il committente (e quindi per l’Amministratore in primis).

Inoltre, anche dal punto di vista della qualità del lavoro, certi interventi complessi (es. rifacimento totale dell’intonaco con isolamento a cappotto) non sono materialmente eseguibili a regola d’arte su fune. In conclusione, il lavoro su fune deve restare un’eccezione, non la regola: valutate questa opzione solo se un esperto lo suggerisce perché realmente più sicura e adeguata al caso specifico, altrimenti meglio optare per ponteggi o piattaforme elevatrici, investendo qualcosa in più per la sicurezza di tutti.

Intervento con cestello Firmitas a Torino

10. Dimenticare il verbale colore

Può sembrare un dettaglio, ma non definire e verbalizzare i colori della nuova facciata è un errore che può generare forti dissidi e perfino implicazioni legali. La facciata incide sul decoro architettonico dell’edificio, che è tutelato dal codice civile: una variazione cromatica inopportuna può essere considerata alterazione del decoro e dare adito a contestazioni (i condomini potrebbero impugnare la delibera se il colore scelto deturpa l’estetica originaria).

Pertanto, quando si delibera il rifacimento delle facciate, è indispensabile stabilire con precisione i colori da utilizzare – ad esempio mantenendo la tinta originale o scegliendo una nuova tonalità concordata – e riportarli chiaramente nel verbale dell’assemblea che approva i lavori. Questo “verbale colori” dovrebbe indicare le tinte selezionate (magari con codici RAL o campioni) per intonaci, cornici, ringhiere, persiane e altri elementi visibili, in modo da vincolare l’impresa e tutti i condomini al rispetto di quanto deciso collegialmente. Dimenticare di formalizzare i colori significa lasciare spazio a disguidi: l’impresa potrebbe usare una tonalità diversa da quella desiderata, o alcuni condomini potrebbero dissentire a posteriori sostenendo di non aver approvato quel colore. In assenza di una chiara delibera, si rischia che un condomino si rifiuti di pagare adducendo un vizio nel procedimento decisionale, o addirittura agisca legalmente per far sospendere i lavori contestando la violazione del decoro.

Va ricordato che in molti Comuni  cambiare colore alla facciata (soprattutto in centro storico o in zone vincolate) richiede un’autorizzazione paesaggistica o un verbale colore comunale (ad esempio per tutta Torino è obbligatoria la richiesta del verbale colore). Quindi è importante verificare l’eventuale obbligo di richiesta di autorizzazione paesaggistica o del verbale colore, onde evitare di cadere nell’abusivismo e rischiare sanzioni e nei casi peggiori ordinanze di ripristino dello stato dei luoghi.

Prova colore in condominio a cura di Firmitas

In conclusione, il rifacimento di una facciata è un’attività molto delicata e da non sottovalutare. La nostra società Firmitas può supportare Amministratori di condominio e proprietario in un’adeguata progettazione preliminare e nell’adeguata stesura di un capitolato d’appalto che possa comprendere in maniera integrata le diverse normative (regolarità edilizia e urbanistica, amianto, prevenzioni incendi, sicurezza, etc) ed eventualmente, se richiesto, anche nell’esecuzione dei lavori in quanto società certificata SOA, ISO 9001, 45001, Green Building Council GBC Italia oltre che come ESCo.

Quindi per un preventivo, sia solo per il capitolato sia proprio per lavori di rifacimento e restauro facciate a Torino, Milano ma anche in tutto il Piemonte, Lombardia e Liguria, Firmitas può essere un riferimento sicuro per Amministratori e proprietari di immobili.