Il rifacimento della copertura di un condominio ma anche di qualsiasi edificio civile è un’attività che necessità di accorgimenti preliminari molto importanti onde evitare conseguenza amministrative e gravi responsabilità. In questo articolo andremo a vedere in particolare cosa non dimenticarsi se si sta per programmare il rifacimento di un tetto a Torino.

5 errori da evitare in un rifacimento del Torino a Torino

1. Non  considerare vincoli sulla tipologia del manto di copertura

Torino è una città di rilevanza storica e diverse zone, non solo nel centro storico, sono soggette a particolari prescrizioni sulla tipologia di manto di copertura da utilizzare. In particolare, spesso è previsto l’utilizzo dei coppi originali se non il recupero attento degli stessi. Risulta quindi fondamentale, soprattutto se l’edificio fosse costruito oltre ottanta anni fa, la verifica da parte di un tecnico abilitato onde evitare di deliberare lavori con materiali previsti non compatibili con il regolamento comunale e con il piano regolatore.

Il mancato rispetto di queste prescrizioni costituisce un abuso edilizio, risulta fondamentale quindi verificare con attenzione e possibilmente far predisporre un capitolato da un tecnico abilitato che come accennato in altri articoli, è un investimento veramente piccolo ma che può prevenire errori madornali.

Quindi, massima attenzione – manti di copertura in lamiera o alluminio non sono sempre consentiti. 

Inoltre, è molto importante l’eventuale presenza di amianto, se l’edificio fosse stato costruito prima del 1994 è probabile che soprattutto in copertura possano esserci camini in Eternit, lastre di coperture, vasi di espansione, quindi è necessario ricordarsi che prima di fare qualsiasi lavoro straordinario sia stato censito l’amianto presente nell’edificio e redatto il piano di controllo e manutenzione (DM 06/09/1994). In questo modo, se ad esempio si dovesse procedere al rifacimento del tetto, nel capitolato o nelle offerte potrà essere evidenziata la necessità o meno di bonificare eventuali manufatti contenenti amianto presenti. In merito abbiamo predisposto anche una guida dedicata all’amianto ancora presente in condominio.

2. Lavorare in fune e parapetti senza valutazione del rischio

Questo punto non vale solo per Torino ma è comunque bene sottolinearlo data l’importanza in termini di sicurezza.

Il Testo Unico per la Sicurezza D.Lgs. 81/08 parla chiaro ma spesso questo non viene considerato salvo poi non si verifichino gravi incidenti: nell’organizzare la sicurezza di un lavoro di rifacimento del tetto la priorità deve andare ai dispositivi di protezione collettiva e questo per un rifacimento tetto significa in ordine di sicurezza ponteggio, reti di sicurezza e parapetti. In secondo luogo è previsto il lavoro in quota mediante l’utilizzo di sistemi anticaduta (linea vita) e infine il lavoro in fune comunemente detto di edilizia acrobatica.

Questo significa che quando si richiedono preventivi, in primis dovrà essere valutata o meno la necessità del ponteggio. Se si volesse risparmiare l’esoso costo del ponteggio anche solo in parte, l’intervento dovrà sicuramente combinare l’utilizzo dei necessari DPI con un sistema anticaduta anche di tipo provvisorio e l’installazione di parapetti di protezione. Questo ultimo punto, in fase di capitolato dovrà essere ben specificato in quanto non bastano parapetti di qualsiasi genere ma la loro tipologia, altezza, ecc dipende da una serie di fattori che dovranno essere attentamente progettati in fase di capitolato e PSC (piano di sicurezza e coordinamento).

Il lavoro in fune è previsto dalla normativa ma solo come ultima possibilità previa valutazione del rischio da parte di un tecnico abilitato. Questa valutazione dovrà dimostrare che effettivamente il lavoro in fune sia la migliore soluzione possibile e motivare il perché non si possano utilizzare altre soluzioni come ponteggi o parapetti. Indicativamente, salvo casi particolari, il lavoro in fune o in quota è possibile solo per interventi di manutenzione ordinaria. Progettare interi rifacimenti di coperture con questi metodi è difficilmente giustificabile a livello normativo salvo casi molto particolari (esempio  l’impossibilità di installare il ponteggio o i parapetti per ragioni di tipo tecnico o a livello di sicurezza) e procedere in tal senso espone il Committente ad importanti responsabilità sia a livello sanzionatorio ma anche di eventuali responsabilità civili e penali in caso di sinistro.

Fondamentale non solo progettare la nuova copertura ma anche progettare la sicurezza del cantiere.

3. Sottovalutare l’occupazione del suolo pubblico

La richiesta dell’occupazione suolo pubblico per il rifacimento di un tetto a Torino può sembrare una cosa ovvia e banale però non è da sottovalutare perché sono necessari almeno trenta giorni per ottenerla a Torino e soprattutto sono da tenere a mente i seguenti fattori quali l’accurato livello di precisione del disegno tecnico da allegare alla domanda (che quindi necessita del suo tempo e dell’incarico ad un tecnico che può anche essere dell’impresa); la presenza o meno di parcheggi riservati a disabili o ad altre categorie; la presenza o meno di fermate dell’autobus; la presenza o meno di cavi elettrici, marciapiedi dissestati con rischio crollo. Sono diversi i fattori da considerare in una “banale” richiesta occupazione del suolo pubblico e a Torino è una pratica da non sottovalutare sia per i giorni necessari ad ottenere la concessione sia per l’accuratezza delle verifiche richieste.

Inoltre nella richiesta non bisognerà dimenticarsi dello spazio necessario allo stoccaggio del materiale, della baracca e del bagno di cantiere oltre che consentire il passaggio dei pedoni ove prescritto.

Importante anche calcolare con precisione la tempistica: la proroga successiva alla seconda comporta una maggiorazione e nella prima richiesta, se si vuole richiedere la dilazione, la tempistica deve essere superiore ai sessanta giorni. In fase di ricezione delle offerte è, a mio avviso, consigliato richiedere che l’occupazione del suolo pubblico e i relativi oneri siano a carico dell’impresa, così da evitare contestazioni e ulteriori spese in caso di ritardo non dipendente dal Committente.

4. Installazione di pannelli solari e fotovoltaici e prevenzione incendi senza adeguata progettazione

Con il rifacimento del manto di copertura spesso è usuale che sia richiesta la contestuale installazione di pannelli fotovoltaici se non addirittura nuova per le nuove costruzioni. In tal caso è fondamentale, analogamente al punto 1, la zona ove è situato l’edificio in quanto possono essere previste prescrizioni soprattutto in zone coperte dal vincolo paesaggistico, (pensiamo ad esempio alla zona della collina e pre-collina di Torino). Prescrizioni quali la necessità che i pannelli siano integrati nello spessore della falda, non oltrepassa in altezza la linea del colmo oppure l’utilizzo di colori mimetici.

Importantissimo, ma non solo a Torino, che nel caso si proceda all’installazione di un impianto fotovoltaico si rispettino le prescrizioni di prevenzione incendi previste dalla normativa e si eviti di utilizzare materiali isolanti non provvisti dell’adeguata classe di reazione al fuoco.

Una soluzione interessante è il rifacimento del manto di copertura e l’installazione di un impianto fotovoltaico contestualmente all’adesione ad una comunità energetica rinnovabile (CER). La nostra società Firmitas insieme alla CER Cooperativa Energetica Enertrust possono offrire anche questa soluzione in quanto stiamo attivando diverse comunità energetiche nelle relative cabine primarie, dedicate nello specifico ai condomini. Qui maggiori informazioni.

5. Dimenticarsi della linea vita e e della corretta dimensione dell’accesso al tetto

Ulteriori obblighi da prevedere riguardano l’installazione di un sistema anticaduta (conosciuto usualmente come linea vita).

Se si deve rifare un tetto a Torino la legge regionale, in caso di manutenzione straordinaria che comporti la sostituzione anche solo del manto di copertura (sono esclusi meri interventi di manutenzione ordinaria anche se in questo caso comunque, soprattutto se periodici, a maggior tutela risulta comunque necessaria l’installazione di un sistema anticaduta permanente), prevede l’obbligo dell’installazione di un sistema anticaduta permanente. 

Questo significa, che nel capitolato o comunque nella richiesta di offerte, sia assolutamente fondamentale prevedere l’installazione del sistema anticaduta comprensiva di progettazione e collaudo. Il sistema dovrà poi essere verificato annualmente o ogni due anni, in base alle prescrizioni del manuale di manutenzione. Non farlo, significa di nuovo compiere un abuso edilizio oltre che esporsi (nel caso di Condominio sarebbe la responsabilità in capo all’amministratore) ad eventuali conseguenze civili e penali in caso di incidente. Maggiori informazioni in merito sono disponibili in questo articolo.

Strettamente collegato al sistema anticaduta è il corretto dimensionamento dell’accesso al tetto (passo d’uomo). Questo, nello specifico a Torino, deve avere una dimensione specifica al fine di rispettare sia la legge regionale sui sistemi anticaduta sia il regolamento edilizio del Comune di Torino. Anche qui, in questo articolo, della nostro brand partner Edilsana, se ne parla in dettaglio.

Conclusioni

Rifare un tetto come abbiamo visto prevede quindi prevedere importanti obblighi e attività che non possono essere sottovalutati onde evitare problemi successivi e gravi responsabilità. Non è assolutamente un lavoro da improvvisare e sul quale speculare economicamente sia per l’importanza dell’elemento costruttivo della copertura (che dovrà proteggere l’edificio dalle intemperie per almeno quarant’anni) sia per gli obblighi normativi da rispettare oltre che per la delicata progettazione della sicurezza del cantiere.

In Firmitas siamo specializzati nel poter offrire un servizio completo che possa fornire al cliente il risultato desiderato nel rispetto della legge e minimizzando eventuali rischi. In particolare offriamo i seguenti servizi:

1. Revisione certificata del tetto
2. Rifacimento del manto di copertura a costo zero se contestuale al rifacimento della facciata e all’adesione alla comunità energetica.
3. Rifacimento del tetto inclusa grossa orditura e progettazione strutturale
4. Bonifica coperture in Eternit
5. Progettazione e installazione sistemi anticaduta
6. Revisione periodica e straordinaria sistemi anticaduta