L’Ecobonus è una misura incentivante del governo italiano che mira a promuovere la riqualificazione energetica degli edifici, compresi i condomini. Questo bonus consente di ottenere detrazioni fiscali per interventi che migliorano l’efficienza energetica e riducono l’impatto ambientale degli edifici.

Ancora per tutto il 2024 per i condomini le agevolazioni possono arrivare fino all’85%, combinando interventi energetici con quelli antisismici, favorendo così sia il risparmio energetico che la sicurezza strutturale.

In questo articolo vediamo quali sono le opportunità per chi vive in condominio o ha acquistato per investimento e vuole valorizzare il proprio immobile.

Ma in cosa si differenziano Ecobonus e Superbonus?

Una premessa doverosa: l’ecobonus non è una nuova veste del superbonus.

L’Ecobonus e il Superbonus sono entrambi incentivi fiscali per la riqualificazione energetica, ma con alcune differenze significative.

Sino al 2023 il Superbonus ha offerto una copertura delle spese più ampia e vantaggiosa al 110%, includendo anche interventi antisismici.

Le detrazioni fiscali possibili attraverso l’ecobonus variano dal 50% al 75%, con un massimo dell’85% per interventi specifici.

In particolare, parliamo di:

• Interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni: la detrazione può essere del 75%;
• Interventi combinati di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico:
  • 80% delle spese se i lavori riducono il rischio sismico di una classe;
  • 85% delle spese se i lavori riducono il rischio sismico di due classi.

Chi può accedere all’ecobonus e quali interventi sono possibili?

I beneficiari delle agevolazioni includono proprietari di unità immobiliari, inquilini con contratto di locazione, usufruttuari e titolari di diritti reali di godimento.

Gli interventi ammessi sono vari e spaziano dall’isolamento termico alla sostituzione degli infissi, dall’installazione di pannelli solari alla riqualificazione antisismica. 

Gli interventi sull’involucro edilizio, come l’isolamento termico delle facciate, possono beneficiare di detrazioni fiscali del 70% o del 75%, a seconda dell’entità del risparmio energetico ottenuto. Questi interventi devono interessare almeno il 25% della superficie disperdente dell’edificio per essere ammissibili.

Gli interventi che portano a significativi risparmi energetici, come la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, possono beneficiare di aliquote di detrazione specifiche. Per esempio, la sostituzione di vecchie caldaie con pompe di calore ad alta efficienza può ottenere una detrazione del 65%.

Ad esempio, un condominio può ottenere detrazioni significative per lavori di isolamento termico sulle parti comuni o per la sostituzione degli infissi nelle singole unità abitative.

Un criterio oggettivo: gli indici di prestazione energetica

Gli indici di prestazione energetica (IPE) sono fondamentali per valutare l’efficienza energetica di un edificio. Questi indici misurano il consumo energetico dell’edificio per metro quadrato all’anno, esprimendolo in kWh/m² anno.

L’IPE è cruciale per accedere all’Ecobonus, poiché gli interventi di riqualificazione energetica devono dimostrare un miglioramento significativo dell’efficienza energetica.

Immaginiamo un condominio che decide di migliorare l’isolamento termico e sostituire gli infissi.

Un condominio di circa una ventina di unità immobiliari che implementa un cappotto termico può vedere il suo IPE migliorare sensibilmente, passando da una classe energetica G a una classe C.

La sostituzione di vecchi infissi con nuovi ad alta efficienza, invece, può ridurre il consumo energetico, migliorando l’IPE.

Un’ipotesi di spesa totale potrebbe essere pari a 300.000 euro, con 200.000 euro dedicati all’isolamento e 100.000 euro agli infissi. Grazie all’Ecobonus, i condomini possono ottenere una detrazione del 65% per l’isolamento (130.000 euro) e del 50% per gli infissi (50.000 euro), per un totale di 180.000 euro di detrazioni.

La verifica dell’effettivo miglioramento dei consumi energetici avviene attraverso:

• Certificazione Energetica (APE): Redatta prima e dopo gli interventi, questa certificazione attesta il miglioramento della classe energetica.
• Asseverazione Tecnica: Un tecnico abilitato deve certificare che gli interventi rispettano le normative vigenti e migliorano l’efficienza energetica dell’edificio.

Come posso verificare la possibilità di accesso agli incentivi e come posso assicurarmi che i lavori saranno portati a termine?

Il primo passo è comprendere la situazione energetica attuale del condominio. È essenziale consultare un tecnico abilitato, come un ingegnere o un architetto, che può fornire una valutazione preliminare delle necessità di riqualificazione energetica.

Durante questa fase, è anche importante raccogliere tutti i documenti necessari, come visure catastali e titoli di proprietà, per avere un quadro completo della proprietà.

Una volta ottenuta la valutazione iniziale, è il momento di pianificare gli interventi necessari. La chiave qui è ottenere un’asseverazione tecnica, un documento redatto da un tecnico abilitato che certifica la conformità dei lavori alle normative vigenti e il miglioramento dell’efficienza energetica.

Con la progettazione completata, è possibile presentare la documentazione necessaria all’ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) e all’Agenzia delle Entrate. Questa fase è cruciale per assicurarsi che tutti gli interventi pianificati siano riconosciuti e che si possa beneficiare delle detrazioni fiscali previste dall’Ecobonus.

Una volta ottenuta l’approvazione, è il momento di iniziare i lavori. Ma per procedere coi lavori occorre l’approvazione dell’assemblea condominiale. È necessario convocare un’assemblea straordinaria con un ordine del giorno chiaro e dettagliato, specificando i lavori proposti, i costi stimati e le modalità di pagamento. Durante l’assemblea, è importante spiegare i benefici fiscali e i miglioramenti che verranno apportati all’edificio.

Per approvare i lavori, è necessario raggiungere le maggioranze previste dalla legge. Una volta ottenuta l’approvazione, le spese devono essere ripartite tra i condomini secondo i millesimi di proprietà, a meno che non sia stabilito diversamente nell’assemblea.

Quali sono le funzioni e i vantaggi di affidarsi a un General Contractor?

È fondamentale stipulare un contratto dettagliato con un General Contractor, specificando i lavori da eseguire, i tempi di consegna e le modalità di pagamento.

Affidarsi a un General Contractor consente di semplificare la gestione dei lavori, poiché questa figura coordina tutti gli aspetti del progetto, dalla progettazione all’esecuzione. Il General Contractor si occupa di selezionare i fornitori, negoziare i contratti e garantire che i lavori siano eseguiti secondo gli standard richiesti.

Durante l’esecuzione dei lavori, una supervisione tecnica costante garantisce che tutto proceda secondo i piani.

Firmitas è la società di riferimento nel torinese e nel milanese e più in generale nelle Regioni Piemonte e Lombardia per l’attività di General Contractor ai Condomini. Tutte queste fasi sono seguite direttamente dalla società di ingegneria e architettura che negli anni ha sviluppato una competenza specifica nelle attività di supporto a condomini e amministratori condominiali.

Cosa aspetti? Approfitta delle agevolazioni disponibili ancora per poco.