Gli amministratori di condominio e i proprietari di immobili in prossimità di interventi su facciate e rivestimenti devono essere proattivi nel consultare professionisti qualificati, garantendo così che ogni intervento rispetti le normative vigenti e sia tecnicamente fattibile. Questo approccio responsabile aiuta a prevenire problemi legali futuri e migliora la sostenibilità e la vivibilità degli edifici.

L’obbligo di installare un isolamento termico come il cappotto termico durante il rifacimento o la manutenzione delle facciate di un edificio non è sempre ben compreso o conosciuto da tutti gli amministratori di condominio e i proprietari di immobili.

Tale obbligo scatta in specifiche circostanze, particolarmente quando gli interventi di manutenzione superano una certa entità, come definito dalla normativa vigente.

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Qual è la normativa di riferimento che detta questo obbligo?

Il Decreto Requisiti Minimi del 26 giugno 2015 stabilisce chiaramente che gli interventi di manutenzione ordinaria, quali la pulizia o la tinteggiatura che non superano il 10% della superficie disperdente lorda, non richiedono l’installazione di un cappotto termico. Tuttavia, se l’intervento supera questa soglia o include la rimozione di rivestimenti, è necessario adeguarsi ai requisiti di isolamento previsti dalla normativa, che possono variare a seconda della zona climatica in cui si trova l’edificio.

L’insufflaggio, che è un altro metodo di isolamento, può essere considerato in alcuni casi, ma spesso non è sufficiente da solo e potrebbe essere utilizzato per ridurre lo spessore del cappotto termico se ciò risulta economicamente vantaggioso. Tuttavia, la scelta tra insufflaggio e cappotto termico dipende da vari fattori come la zona climatica, la presenza di un’intercapedine adatta all’insufflaggio, e l’analisi dei ponti termici.

Inoltre, le normative locali di alcune regioni o comuni possono imporre requisiti più stringenti rispetto alla legislazione nazionale.

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I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sul rifacimento facciate

I chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate sono fondamentali per comprendere i requisiti normativi riguardanti il rifacimento delle facciate e l’installazione del cappotto termico.

Secondo la circolare n. 2 del 14 febbraio 2020, gli interventi sulle facciate che non richiedono l’installazione di un cappotto termico sono limitati alla pulitura e tinteggiatura o a lavori su superfici di intonaco disperdente inferiore al 10% della superficie totale dell’edificio.

La risposta n. 287 del 28 agosto 2020 dell’Agenzia delle Entrate, relativa al bonus facciate, indica che sostituire elementi come il mosaico sulle facciate esterne non rientra nelle attività di pulitura o tinteggiatura. Di conseguenza, questi interventi devono sottostare agli obblighi di coibentazione previsti dal Decreto Requisiti Minimi, a meno che non si fornisca una adeguata argomentazione tecnica, asseverata da un professionista abilitato, che dimostri la non necessità o l’impossibilità tecnica di realizzare tali interventi.

Questo implica che, in caso di rifacimento significativo delle facciate o di rimozione di rivestimenti vecchi o deteriorati (come quelli spesso presenti sugli edifici costruiti negli anni ’50-’70), è imperativo conformarsi alle normative sull’isolamento termico per evitare di incorrere in sanzioni. Queste misure non solo rispettano la legge ma contribuiscono significativamente all’efficienza energetica dell’edificio, portando benefici in termini di risparmio energetico e comfort abitativo.

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Buone prassi per un buon amministratore

Quando un amministratore di condominio o un proprietario di immobile deve affrontare il rifacimento di una facciata, ci sono diversi passi critici da seguire per assicurare che tutto proceda in conformità con le leggi e le normative vigenti.

Ecco una guida dettagliata su come gestire il processo:

Verifica degli obblighi di isolamento termico

Prima di tutto, è necessario far verificare da un tecnico qualificato se l’intervento sulla facciata rientra negli obblighi di isolamento termico imposti dalla normativa. Se l’intervento non rientra, il tecnico dovrà fornire una dichiarazione scritta (asseverazione) che attesti questa esclusione.

Redazione del capitolato

Se l’intervento rientra negli obblighi, l’amministratore dovrà incaricare il tecnico di redigere un capitolato che dettagli tutti gli aspetti del progetto, inclusa la conformità ai requisiti di isolamento termico e sicurezza antincendio.

Finanziamento dell’intervento

È consigliabile considerare l’intervento di una società Esco per il finanziamento dell’opera. Le Esco possono offrire soluzioni di finanziamento vantaggiose, garantendo nel tempo risparmi energetici che possono coprire parte degli investimenti.

Valutazione delle imprese offerenti

L’amministratore deve valutare le credenziali delle imprese edili:

  • DURC regolare: Documento di regolarità contributiva;
  • Visura camerale: Controllare che i codici ATECO siano pertinenti all’attività edilizia;
  • Certificazione SOA: Necessaria per lavori su cantieri di importo superiore a 516.000 euro;
  • Compliance con il decreto 81/08: Verificare la presenza del Documento di Valutazione dei Rischi (DVR), attestati di formazione sulla sicurezza, idoneità sanitaria del personale;
  • Certificazioni ISO e RC impresa: Assicurarsi che l’impresa possieda queste certificazioni che indicano standard qualitativi elevati e copertura assicurativa.

Documentazione edilizia e legale

  • Titolo edilizio: Assicurarsi di ottenere la documentazione appropriata dal comune (CILA, SCIA, o CILAS);
  • Relazione ex legge 10: Fondamentale per verificare la conformità dell’intervento sotto l’aspetto energetico.

Preparazione e gestione del cantiere

  • Notifica Preliminare: Necessaria prima dell’inizio lavori;
  • Coordinatore per la Sicurezza: Nominare un coordinatore sia per la fase di progettazione che per l’esecuzione;
  • Attestazione di congruità della manodopera: Richiesta per lavori superiori a 70.000 euro, per garantire la correttezza del trattamento economico della manodopera.

Servizi Firmitas per Amministratori di Condominio e Proprietari Immobiliari

Firmitas offre un servizio integrato e completo che può significativamente semplificare e migliorare il processo di rifacimento delle facciate, specialmente quando si è soggetti agli obblighi di installazione di un cappotto termico.

Agisce come un partner strategico che non solo rispetta le esigenze tecniche del rifacimento di una facciata soggetta all’obbligo del cappotto termico, ma fornisce anche un supporto completo in termini di finanziamento, sicurezza, e conformità normativa, garantendo un risultato di alta qualità e durevole.

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