Con la circolare n. 8/E pubblicata il 19 giugno 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza su uno dei temi più attesi dagli operatori del settore edilizio e dagli amministratori di condominio: la detrazione fiscale del 50% per gli interventi di recupero edilizio, riqualificazione energetica ed efficientamento sismico, introdotta dalla Legge di Bilancio 2025.
Il chiarimento più rilevante riguarda la possibilità di applicare l’aliquota maggiorata del 50% a favore di chi effettua interventi su un immobile che sarà destinato a prima casa, anche se al momento dell’inizio dei lavori non lo è ancora. La circolare scioglie anche i dubbi sugli interventi in condominio, sulle parti comuni, e sul ruolo dei conviventi e detentori dell’immobile.
La detrazione maggiorata: quando spetta
Il bonus casa nel 2025 prevede una detrazione Irpef al 50% (invece del 36% ordinario) per spese sostenute nel corso dell’anno su immobili che, al termine dei lavori, saranno destinati ad abitazione principale del contribuente.
Secondo la circolare dell’Agenzia, l’agevolazione spetta anche quando l’immobile non è abitazione principale al momento dell’inizio dei lavori, ma lo diventa alla fine. Questo chiarimento si applica, per esempio, a chi acquista un immobile e lo ristruttura nel 2025, per poi andarci ad abitare. In questo caso, può usufruire dell’aliquota piena del 50%.
È un passaggio importante, perché amplia la platea dei beneficiari e supera un’interpretazione restrittiva legata allo stato dell’immobile prima del cantiere.
Chi può beneficiarne
La detrazione maggiorata del 50% è riconosciuta solo a determinati soggetti. In particolare, possono usufruirne:
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I proprietari dell’immobile (anche in caso di nuda proprietà)
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I titolari di diritti reali di godimento, come usufrutto, uso e abitazione
Sono invece esclusi dalla maggiorazione:
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I conviventi del proprietario, anche se fiscalmente a carico e residenti nell’immobile
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I locatari e i comodatari, anche se sostengono le spese
Per questi soggetti la detrazione resta ferma al 36%, anche nel 2025. È una distinzione netta, che comporta implicazioni concrete nella gestione condominiale: sarà necessario, da parte dell’amministratore, verificare attentamente la titolarità e la destinazione d’uso dell’immobile, per evitare errori nei conteggi e nelle comunicazioni fiscali.
Le parti comuni condominiali
Una delle questioni più delicate riguardava l’applicazione della detrazione sulle parti comuni condominiali. Il problema nasceva dal fatto che le parti comuni non possono essere considerate, per loro natura, “abitazioni principali”.
La circolare ha però risolto il nodo, adottando un’interpretazione funzionale: se le spese sono imputate pro quota a ciascun condomino, la detrazione al 50% si applica alla quota riferita a chi è proprietario (o titolare di diritto reale) di un’unità immobiliare destinata ad abitazione principale. Per gli altri condòmini (seconda casa, immobili affittati, ecc.), la quota resta detraibile al 36%.
Questo comporta, per l’amministratore, la necessità di mappare le unità immobiliari e la situazione giuridica di ogni condomino, al fine di gestire correttamente le comunicazioni e i documenti fiscali relativi ai lavori sulle parti comuni.
Gli impianti incentivati
Restano in vigore nel 2025 anche le detrazioni legate alla sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, ma con un’importante novità: non sono più incentivabili gli interventi che prevedono l’installazione di caldaie a condensazione alimentate a combustibili fossili. Queste ultime restano ammesse in detrazione solo se la spesa viene sostenuta entro il 31 dicembre 2024, anche se i lavori si concludono successivamente.
Restano invece agevolabili:
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i microcogeneratori
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i generatori a biomassa
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le pompe di calore a gas
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i sistemi ibridi (pompa di calore + caldaia)
Questo cambiamento recepisce le indicazioni della Direttiva UE 2024/1275 e segna una svolta decisa verso l’efficienza energetica e la sostenibilità ambientale.
Superbonus al 65%: attenzione alle scadenze
Per i condomìni e gli altri soggetti collettivi (persone fisiche con edifici fino a quattro unità, ONLUS, OdV, APS), resta la possibilità di accedere al Superbonus 65% per il 2025. Tuttavia, il diritto al beneficio è subordinato al rispetto di precise scadenze:
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Presentazione della CILA entro il 15 ottobre 2024
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Approvazione della delibera assembleare per i condomìni
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Presentazione della domanda per il titolo abilitativo, se necessario
Infine, per chi ha sostenuto spese agevolate nel 2023, la circolare ricorda che è possibile ripartire la detrazione in dieci rate annuali (invece delle quattro previste inizialmente), presentando una dichiarazione integrativa entro il 31 ottobre 2025, senza sanzioni né interessi se il conguaglio viene versato nei termini.
Perché tutto questo riguarda da vicino gli amministratori
Le novità introdotte dalla circolare n. 8/E rafforzano il ruolo dell’amministratore di condominio come figura chiave nella corretta gestione fiscale degli interventi edilizi.
Oggi più che mai è fondamentale:
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conoscere chi ha diritto alla detrazione maggiorata e chi no
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distinguere correttamente le quote detraibili al 50% da quelle al 36%
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vigilare sulla documentazione necessaria per accedere ai benefici
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informare i condòmini su come accedere in modo corretto alle detrazioni
In un contesto normativo in evoluzione, la precisione operativa e l’aggiornamento professionale fanno la differenza tra un intervento ben gestito e uno con potenziali criticità fiscali.
